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Die neue Grundsteuer ab 2025 — Überblick

Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Deutschland die neue Grundsteuer, nachdem das Bundesverfassungsgericht die bisherigen Einheitswerte 2018 für verfassungswidrig erklärt hatte. Die Berechnung erfolgt seither nach dem Bundesmodell oder — in fünf Ländern — nach eigenen Landesmodellen. Die meisten Bundesländer (darunter NRW, Niedersachsen, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Thüringen, Sachsen-Anhalt, Berlin, Bremen, Hessen mit Flächen-Faktor-Modell) nutzen das Bundesmodell. Bayern setzt auf ein reines Flächenmodell, Baden-Württemberg auf ein Bodenwertmodell, Hamburg auf ein Wohnlagemodell und Niedersachsen zusätzlich auf ein Flächen-Lage-Modell.

Das Bundesmodell im Detail

Beim Bundesmodell ergibt sich der Grundsteuerwert vereinfacht aus dem Bodenwert (Grundstücksfläche × Bodenrichtwert) plus dem Gebäudewert aus dem Ertragswertverfahren. Der Gebäudewert wird über einen fiktiven Jahresrohertrag (Wohnfläche × Nettokaltmiete je m² nach Baujahr und Lage) multipliziert mit einem Liegenschaftszins/Kapitalisierungsfaktor ermittelt. Auf den Grundsteuerwert wird die Steuermesszahl angewandt (Wohngrundstücke: 0,031 %, unbebaut: 0,034 %). Der so errechnete Messbetrag multipliziert mit dem kommunalen Hebesatz (durchschnittlich ca. 500 %) ergibt die jährliche Grundsteuer. Für [Baufinanzierung](/finanzen/baufinanzierung-rechner) und [Grunderwerbsteuer](/wohnen/grunderwerbsteuer-rechner) gibt es eigene Rechner.

Bayern und Baden-Württemberg — eigene Wege

Bayern nutzt ein reines Flächenmodell: Der Äquivalenzbetrag ergibt sich aus Grundstücksfläche × 0,04 €/m² plus Wohnfläche × 0,50 €/m². Für Wohnnutzung wird ein Abschlag von 30 % gewährt. Unabhängig vom Wert des Grundstücks zahlt also jeder gleich — reine Lagevorteile spielen keine Rolle. Baden-Württemberg hat das Bodenwertmodell gewählt: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = Grundsteuerwert, darauf 1,3 ‰ Steuermesszahl (mit Abschlag 30 % für Wohnen auf 0,91 ‰). Das bedeutet: Das Gebäude selbst zählt nicht — nur der Grund und Boden. In guten Lagen steigt die Grundsteuer deutlich stärker als in einfachen Wohnlagen.

Hebesatz — der kommunale Stellhebel

Der Hebesatz wird von jeder Gemeinde individuell festgelegt und liegt bundesweit im Schnitt bei ca. 500 %. In Großstädten und teuren Lagen sind 600–900 % nicht selten, während günstige ländliche Gemeinden teils mit 350–400 % auskommen. Der Hebesatz wird in Prozent auf den Messbetrag angewandt. Die Gemeinden haben bei der Grundsteuerreform ihren Hebesatz oft angepasst, um aufkommensneutral zu bleiben — faktisch kam es aber zu Verschiebungen zwischen Eigentümern. Wer bisher niedrig besteuert war, zahlt jetzt tendenziell mehr; umgekehrt profitieren Eigentümer alter Einheitswerte in Toplagen oft.

Grundsteuer in den Nebenkosten

Die Grundsteuer ist nach der Betriebskostenverordnung umlagefähig auf Mieter und fließt somit in die [Nebenkostenabrechnung](/wohnen/nebenkosten-rechner). Sie wird quartalsweise an die Gemeinde gezahlt (15.02., 15.05., 15.08., 15.11.). Für die Steuererklärung kann die Grundsteuer bei vermieteten Objekten als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt werden. Selbstnutzer können die Grundsteuer nicht steuerlich absetzen.