🏠 Grundsteuer-Rechner

Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Deutschland die reformierte Grundsteuer. Auslöser war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018, das die jahrzehntealten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärte, weil sie längst nicht mehr die realen Wertverhältnisse abbildeten. Seither werden alle rund 36 Millionen Grundstücke neu bewertet — entweder nach dem bundesweiten Bundesmodell oder nach einem der fünf abweichenden Landesmodelle.

Die Grundsteuer fällt — anders als die einmalige Grunderwerbsteuer beim Kauf — Jahr für Jahr an und gehört in jede Kostenplanung, etwa neben der Baufinanzierung. Dieser Rechner bildet die drei wichtigsten Modelle ab: das Bundesmodell, das bayerische Flächenmodell und das Bodenwertmodell aus Baden-Württemberg. Welches für Sie gilt, hängt allein vom Bundesland ab, in dem das Grundstück liegt — nicht von Ihrem Wohnsitz oder vom Finanzamt, das den Bescheid erlässt.

Der Grundsteuerwert im Bundesmodell besteht aus zwei Teilen. Der Bodenwert ist schlicht die Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert. Diesen Wert legt der Gutachterausschuss der Gemeinde fest; er lässt sich kostenlos über das Portal boris.de beziehungsweise die Bodenrichtwert-Portale der Länder abrufen.

Der Gebäudewert entsteht im vereinfachten Ertragswertverfahren über eine fiktive Nettokaltmiete: Die Wohnfläche wird mit einem gesetzlich festgelegten Mietwert je Quadratmeter multipliziert, der sich nach dem Baujahr staffelt (von rund 6,50 € für Altbauten bis 8,50 € für jüngere Gebäude), und mit einem Kapitalisierungsfaktor hochgerechnet. Dieser Rechner nutzt eine vierstufige Baujahres-Tabelle; die im Gesetz vorgesehenen Mietniveaustufen je Gemeinde (§ 254 BewG) und die Restnutzungsdauer (§ 256 BewG) sind dabei vereinfacht. Bodenrichtwert und Hebesatz geben Sie selbst ein. Das Ergebnis ist deshalb eine gute Näherung für die Größenordnung, ersetzt aber nicht die amtliche Bewertung — bei stark abweichenden Werten lohnt der Abgleich mit dem Bescheid.

Die Reform sollte die Grundsteuer gerechter machen, indem sie wieder an aktuellen Werten ansetzt. Für den einzelnen Eigentümer bedeutet das aber Bewegung in beide Richtungen. Tendenziell teurer wird es für Grundstücke in begehrten, stark im Wert gestiegenen Lagen — vor allem im Bundesmodell und im baden-württembergischen Bodenwertmodell, wo hohe Bodenrichtwerte voll durchschlagen. Tendenziell günstiger kann es für Eigentümer einfacher Lagen oder kleinerer Grundstücke werden, die früher über veraltete Einheitswerte überdurchschnittlich belastet waren.

Weil die Gemeinden ihre Hebesätze zugleich anpassen konnten, lässt sich die endgültige Belastung erst aus dem Zusammenspiel von Bewertung und Hebesatz ablesen. Ein höherer Grundsteuerwert führt nicht zwingend zu einer höheren Steuer, wenn die Gemeinde den Hebesatz gesenkt hat — und umgekehrt. Erst der konkrete Bescheid zeigt das tatsächliche Ergebnis. Ein Vergleich der Steuer vor und nach der Reform ist deshalb nur dann aussagekräftig, wenn man Bewertung und Hebesatz zusammen betrachtet.

Das Bundesmodell stand juristisch auf dem Prüfstand. Am 10. Dezember 2025 entschied der Bundesfinanzhof, dass es verfassungskonform ist, und wies drei Revisionen aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin ab (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25); eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht lehnte er ab. Die Urteilsbegründungen wurden am 22. Januar 2026 veröffentlicht.

Damit ist das letzte Wort aber noch nicht gesprochen: Gegen eine der Entscheidungen ist seit dem 9. März 2026 eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht anhängig (1 BvR 472/26), getragen vom Bund der Steuerzahler und von Haus & Grund. Zu den Ländermodellen steht eine höchstrichterliche Klärung noch aus; eine erste mündliche Verhandlung zum baden-württembergischen Modell wurde für etwa April 2026 erwartet. Wer einen hohen Bescheid hat, kann zur Sicherheit Einspruch einlegen und das Verfahren offenhalten.

Für die Praxis heißt das: Die neue Grundsteuer ist seit 2025 zu zahlen, auch während offene Verfahren laufen — ein Einspruch sichert lediglich die Möglichkeit einer späteren Korrektur.

Die Grundsteuer kennt drei Arten. Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Grundsteuer B bebaute und unbebaute Grundstücke — der Standardfall für Wohnimmobilien. Neu seit der Reform ist die Grundsteuer C: Gemeinden dürfen für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festlegen, um Spekulation zu bremsen und Bauland zu mobilisieren.

Für Vermieter wichtig: Die Grundsteuer B ist nach der Betriebskostenverordnung in voller Höhe auf die Mieter umlagefähig und fließt in die Nebenkostenabrechnung ein. Gezahlt wird sie quartalsweise zum 15. Februar, Mai, August und November, auf Antrag auch jährlich zum 1. Juli. Bei vermieteten Objekten lässt sie sich als Werbungskosten absetzen; Selbstnutzer können das nicht. In die Renditebetrachtung einer Kapitalanlage gehört sie ebenfalls — der Mietrendite-Rechner hilft dabei.