📈 Indexmiete-Rechner

Was ist ein Indexmietvertrag?

Ein Indexmietvertrag ist eine besondere Form des Mietvertrags, bei der die Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt ist. Geregelt ist die Indexmiete in § 557b BGB. Steigt der VPI, darf der Vermieter die Kaltmiete im gleichen Verhältnis anheben — fällt der Index, kann die Miete theoretisch auch sinken (in der Praxis selten). Der große Vorteil aus Vermietersicht: Die Miete passt sich automatisch der Inflation an, ohne dass ortsübliche Vergleichsmieten oder Modernisierungen als Begründung herhalten müssen. Für Mieter bringt die Indexmiete auf der einen Seite Planungssicherheit (keine überraschenden Mieterhöhungen auf Vergleichsmietenniveau), auf der anderen Seite aber in inflationären Zeiten spürbare Mehrkosten. Während einer normalen Mietzeit gilt: Solange der Indexmietvertrag wirksam vereinbart ist, sind Erhöhungen nach § 558 BGB (Vergleichsmiete) und nach § 559 BGB (Modernisierungsumlage, außer bei gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen) ausgeschlossen.

Wie funktioniert die Indexmiete?

Die Berechnung ist denkbar einfach: Die prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindex zwischen Vertragsabschluss (bzw. der letzten Anpassung) und dem aktuellen Zeitpunkt wird 1:1 auf die Kaltmiete übertragen. Beispiel: Die Kaltmiete beträgt 800 Euro, der VPI lag bei Vertragsabschluss bei 117,4 Punkten (Basisjahr 2020 = 100) und ist aktuell auf 125,8 Punkte gestiegen (Stand März 2026, Destatis). Das ist eine Steigerung von rund 7,16 Prozent. Die neue Kaltmiete berechnet sich dann zu 800 € × 125,8 / 117,4 = 857,21 Euro. Das macht eine Mieterhöhung von rund 57,21 Euro pro Monat oder 686,52 Euro im Jahr. Wichtig: Die Erhöhung gilt nur für die Kaltmiete — Nebenkosten sind davon nicht betroffen, sie werden separat nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet. Ergänzend empfehlen wir unseren [Mietrechner](/wohnen/mietrechner) und den [Nebenkosten-Rechner](/wohnen/nebenkosten-rechner), um Ihre Gesamtbelastung zu überblicken.

Verbraucherpreisindex (VPI) erklärt

Der Verbraucherpreisindex wird monatlich vom Statistischen Bundesamt (destatis.de) veröffentlicht und misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die Privathaushalte für Konsumzwecke kaufen. Seit 2023 gilt das Basisjahr 2020 = 100 Punkte. Ein VPI-Wert von 125,8 (Stand März 2026) bedeutet demnach, dass das allgemeine Preisniveau seit 2020 um 25,8 Prozent gestiegen ist. Der Index setzt sich aus rund 650 Güterarten zusammen — von Lebensmitteln über Wohnen und Energie bis zu Dienstleistungen und Freizeit. Für die Berechnung der Indexmiete ist ausschließlich der Gesamtindex relevant, nicht einzelne Unterindizes. Die aktuellen Werte finden Sie monatsgenau auf destatis.de unter "Preise → Verbraucherpreisindex". Wer die langfristige Entwicklung der Kaufkraft betrachten möchte, findet im [Inflationsrechner](/finanzen/inflationsrechner) ein passendes Werkzeug.

Vor- und Nachteile eines Indexmietvertrags

Vorteile für Mieter: Keine Mieterhöhungen aufgrund ortsüblicher Vergleichsmieten oder Modernisierungen, transparente Berechnung, bei sinkendem VPI theoretisch auch sinkende Miete, langfristige Planbarkeit bei stabiler Preisentwicklung. Nachteile für Mieter: In Zeiten hoher Inflation steigt die Miete schnell und deutlich — 2022/2023 lag die jährliche Inflation teils über 7 Prozent, was bei 800 € Kaltmiete eine Erhöhung von über 55 € pro Monat allein in einem Jahr bedeuten konnte. Die gesetzliche Kappungsgrenze (20 bzw. 15 Prozent in drei Jahren) gilt für Indexmieten nicht. Vorteile für Vermieter: Automatischer Inflationsausgleich, einfache Berechnung, keine aufwendige Begründung nötig. Nachteile für Vermieter: Bei sinkendem VPI auch sinkende Miete möglich, Modernisierungsumlagen sind (außer bei gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen) ausgeschlossen.

Indexmiete vs. Staffelmiete vs. Vergleichsmiete

Neben der Indexmiete gibt es zwei weitere wichtige Mietformen: Die Staffelmiete (§ 557a BGB) legt bereits im Vertrag feste Mietsteigerungen zu bestimmten Zeitpunkten fest — etwa 20 Euro mehr pro Jahr oder 3 Prozent alle zwei Jahre. Das sorgt für absolute Planbarkeit, ist aber unabhängig von der tatsächlichen Preisentwicklung. Die Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ist die klassische Mietform: Der Vermieter kann die Miete nach Ablauf der Wartefrist auf das ortsübliche Niveau anheben, begrenzt durch die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren (in angespannten Wohnungsmärkten 15 Prozent). Bei allen drei Modellen gilt: Sie schließen sich gegenseitig aus — eine Kombination (etwa Index- und Staffelmiete gleichzeitig) ist unzulässig. Die Wahl des Modells richtet sich nach der erwarteten Preisentwicklung, der Wohnungsmarktlage und den individuellen Präferenzen. Wer eine Wohnung flächenmäßig bewerten will, findet im [Quadratmeter-Rechner](/mathe/quadratmeter-rechner) eine praktische Hilfe für die Berechnung des Quadratmeterpreises.