📈 Indexmiete-Rechner

Bei einer Indexmiete nach § 557b BGB ist die Kaltmiete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes gekoppelt. Steigt das allgemeine Preisniveau, darf der Vermieter die Miete im selben Verhältnis anheben — die Erhöhung folgt also direkt der Inflation. Damit das gilt, muss die Indexmiete im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein; ohne diese Klausel ist sie unwirksam. Der VPI nutzt das Basisjahr 2020 = 100 Punkte.

Dieser Rechner ermittelt aus altem und aktuellem VPI-Wert die prozentuale Veränderung und daraus die neue Kaltmiete samt monatlicher und jährlicher Mehrbelastung. Betroffen ist nur die Kaltmiete — die Nebenkosten werden weiter nach Verbrauch abgerechnet. Ihre Gesamtbelastung überblicken Sie mit dem Mietrechner; wie stark die Inflation die Kaufkraft verändert, zeigt der Inflationsrechner. Wichtig vorab: Die Indexmiete ist kein Freibrief für beliebige Erhöhungen — sie ist an strenge Form- und Fristregeln gebunden, die dieser Beitrag Schritt für Schritt erklärt.

Index-, Staffel- und Vergleichsmiete schließen sich gegenseitig aus — im Vertrag gilt immer nur eines. Welches sinnvoll ist, hängt vor allem von der erwarteten Preisentwicklung ab. Die Staffelmiete punktet mit absoluter Planbarkeit, weil die Beträge von vornherein feststehen; sie kann sich aber in inflationsschwachen Phasen für Mieter ungünstig anfühlen, wenn die Miete stärker steigt als die allgemeinen Preise. Die Indexmiete bleibt in ruhigen Zeiten moderat, wird in Hochinflationsphasen aber schnell teuer.

Die klassische Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist an den örtlichen Mietspiegel gebunden und durch die Kappungsgrenze gedeckelt — dafür kann der Vermieter sie nur in größeren Abständen und mit Begründung anheben. Für Mieter mit Wunsch nach Kalkulierbarkeit ist in inflationären Zeiten die Staffelmiete oft die ruhigere Wahl, während die Indexmiete bei stabilen Preisen attraktiv bleibt. Entscheidend ist, die Klausel vor Unterschrift genau zu lesen und die eigene Erwartung an die Inflation ehrlich einzuschätzen.

Eine Indexmiete darf frühestens alle zwölf Monate angepasst werden — zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Die Anpassung wirkt nicht automatisch: Der Vermieter muss sie schriftlich erklären und dabei den alten und den neuen VPI-Wert sowie die daraus folgende Mieterhöhung angeben. Eine fehlerhafte oder unvollständige Erklärung ist unwirksam. Die neue Miete gilt dann ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung.

Während der Indexbindung sind andere Erhöhungswege gesperrt: Weder eine Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) noch eine Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) ist zulässig — Ausnahme sind gesetzlich erzwungene Maßnahmen wie energetische Pflichtsanierungen. Anders als bei der Mietpreisbremse, deren Grenzen der Mietpreisbremse-Rechner abbildet, begrenzt bei der Indexmiete allein die Entwicklung des Preisindex die Miethöhe.

Für Vermieter ist die Indexmiete vor allem ein automatischer Inflationsausgleich: Die Miete folgt dem Preisindex, ohne dass ein Mietspiegel herangezogen oder eine Modernisierung begründet werden muss. Das spart Aufwand und vermeidet Streit über die ortsübliche Vergleichsmiete. Im Gegenzug bindet sich der Vermieter aber: Während der Indexbindung sind Erhöhungen nach § 558 und § 559 BGB ausgeschlossen, und bei einem sinkenden Index muss die Miete sogar gesenkt werden.

Pflicht ist die formgerechte Erklärung — schriftlich, mit altem und neuem VPI-Wert und unter Wahrung der zwölfmonatigen Mindestfrist. Fehlerhafte Erklärungen sind unwirksam und kosten bares Geld. Wer eine Wohnung als Kapitalanlage betrachtet, sollte die Indexmiete in die Renditebetrachtung einbeziehen; eine erste Einschätzung liefert der Mietrendite-Rechner.