🏠 Mietpreisbremse-Rechner

Die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB begrenzt in angespannten Wohnungsmärkten die Miete bei Neu- und Wiedervermietung: Sie darf dort höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Entscheidend ist, dass sie nur in Gebieten gilt, die das jeweilige Bundesland per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat — ohne eine solche Verordnung greift die Bremse am Ort nicht.

Dieser Rechner ermittelt aus der ortsüblichen Vergleichsmiete die zulässige Höchstmiete, vergleicht sie mit Ihrer Ist-Miete und zeigt eine mögliche Überhöhung pro Monat und Jahr. Anders als die Indexmiete, die der Inflation folgt, knüpft die Mietpreisbremse an den Mietspiegel an. Ihre monatliche Gesamtbelastung aus Kalt- und Warmmiete behalten Sie mit dem Mietrechner im Blick. Wichtig vorab: Die Bremse betrifft den Mietbeginn bei Neuvermietung — war die Miete schon zu Vertragsbeginn zu hoch, lässt sie sich rügen; spätere reguläre Mieterhöhungen sind dagegen ein anderes Thema.

Maßstab der Mietpreisbremse ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die im Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde festgehalten ist. Es gibt zwei Formen: den qualifizierten Mietspiegel (wissenschaftlich erstellt, rechtlich stärker) und den einfachen Mietspiegel. Viele Städte stellen ihn kostenlos als PDF auf der eigenen Website bereit; Auskunft geben auch der örtliche Mieterverein oder der Deutsche Mieterbund. Maßgeblich ist die richtige Rubrik nach Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung — die Wohnung muss korrekt eingeordnet werden.

Gibt es keinen Mietspiegel, lässt sich die Vergleichsmiete über ein Sachverständigengutachten oder mehrere Vergleichswohnungen ermitteln. Dieser Rechner erwartet die Vergleichsmiete als Eingabe und nimmt Ihnen die Mietspiegel-Recherche nicht ab. Welche Betriebskosten der Vermieter zusätzlich umlegen darf, ordnet der Nebenkosten-Rechner ein — denn die 10-%-Grenze betrifft nur die Kaltmiete, nicht die Nebenkosten.

Die Mietpreisbremse wirkt nicht automatisch. Wer zu viel zahlt, muss selbst aktiv werden. § 556g BGB gibt Mietern dafür zwei Werkzeuge: zum einen einen Auskunftsanspruch — der Vermieter muss auf Verlangen Auskunft über die Vormiete oder einen geltend gemachten Ausnahmegrund geben. Zum anderen die Rüge: eine Erklärung in Textform, die den Verstoß gegen § 556d BGB benennt und die Herabsetzung auf die zulässige Miete fordert.

Entscheidend ist der Zeitpunkt: Zu viel gezahlte Miete kann erst ab Zugang der Rüge zurückgefordert werden, eine Rückwirkung auf die Zeit davor gibt es nicht. Je früher Sie rügen, desto mehr sparen Sie. Eine automatische Rückzahlung erfolgt nicht — bei Streit hilft der Mieterverein oder eine Anwältin für Mietrecht, notfalls vor Gericht. Eine Mietrechtsschutzversicherung kann die Kosten abdecken.

Auch für Vermieter lohnt der Blick auf die Bremse — vor allem, um Rückforderungen zu vermeiden. Wer in einem ausgewiesenen Gebiet neu vermietet, sollte die zulässige Höchstmiete vorab aus dem Mietspiegel berechnen und Ausnahmen sauber dokumentieren. Besonders wichtig: Will man sich auf eine höhere Vormiete berufen (§ 556e BGB), muss der neue Mieter vor Vertragsschluss in Textform darüber informiert werden — fehlt dieser Nachweis, entfällt der Bestandsschutz.

Fehlerhafte oder fehlende Angaben führen dazu, dass Mieter zu viel gezahlte Miete ab Rüge zurückverlangen können. Ein sauberer Mietspiegel-Bezug schafft Rechtssicherheit. Wer eine Wohnung als Kapitalanlage betrachtet, sollte die zulässige Miete in die Renditeplanung einbeziehen; eine erste Einschätzung liefert der Mietrendite-Rechner. Wer die zulässige Miete von Anfang an korrekt ansetzt, vermeidet nicht nur Rückforderungen, sondern auch das Risiko, dass die Wohnung wegen einer offensichtlich überhöhten Miete schwerer zu vermieten ist.