🏠 Mietpreisbremse-Rechner

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt in angespannten Wohnungsmärkten die Miete bei Neuvermietung. Sie darf in diesen Gebieten höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Eingeführt wurde die Regelung mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015. Mit dem Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (BT-Drs. 21/322 i.d.F. 21/631, Bundestag-Beschluss am 26.06.2025, Bundesrat-Billigung am 11.07.2025) wurde sie bis zum 31.12.2029 verlängert. Konkret wurde die bisherige Fünfjahresfrist für Landesverordnungen gestrichen und das Außerkrafttreten vom 31.12.2025 auf den 31.12.2029 verschoben. Die 10-Prozent-Grenze und die Ausnahmen nach §§ 556e, 556f BGB bleiben unverändert. Welche konkreten Gebiete als angespannter Wohnungsmarkt gelten, regeln weiterhin die Landesverordnungen. Der Koalitionsvertrag 2025 sieht zudem strengere Regeln für Indexmieten und möblierten Wohnraum vor — eine Expertengruppe soll bis Ende 2026 Vorschläge vorlegen. Unser Mietpreisbremse-Rechner zeigt Ihnen sofort, ob Ihre aktuelle Miete noch zulässig ist — und wenn nicht, wie viel Sie pro Monat und pro Jahr zu viel zahlen.

Wie wird die Mietpreisbremse berechnet?

Die Berechnung ist einfach: Sie multiplizieren die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel Ihrer Stadt mit 1,10 (also +10 Prozent). Das Ergebnis ist die Höchstmiete pro Quadratmeter kalt. Liegt Ihre tatsächliche Kaltmiete darüber, verstößt der Vermieter gegen § 556d BGB — es sei denn, es greift eine Ausnahme. Ein Beispiel: Die Vergleichsmiete liegt in Ihrer Straße bei 10,00 €/m² (laut Mietspiegel), Sie haben 65 m² und zahlen 12,00 €/m² kalt. Die maximale Miete wäre 11,00 €/m² × 65 = 715 € kalt. Sie zahlen aber 780 € kalt — also 65 € zu viel pro Monat, was über ein Jahr 780 € ausmacht.

Welche Ausnahmen gibt es?

Nicht jede Miete fällt unter die Mietpreisbremse. Es gibt vier wichtige Ausnahmen: Erstens Neubauten: Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmalig vermietet wurden, sind ausgenommen — der Vermieter darf die Miete frei festsetzen. Zweitens umfassende Modernisierungen: Hat der Vermieter mindestens ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus in die Wohnung investiert, darf er die Miete neu festlegen. Drittens die Vormiete: War die Miete des Vormieters bereits höher als 110 Prozent der Vergleichsmiete, darf der Vermieter diese höhere Miete weiter verlangen (Bestandsschutz). Viertens möblierte Zimmer oder Wohnungen auf Zeit — hier gilt die Bremse meist nicht. In all diesen Fällen zeigt der Rechner eine entsprechende Info an.

Wie fordere ich zu viel gezahlte Miete zurück?

Wichtig zu wissen: Die Mietpreisbremse wirkt nicht automatisch. Sie müssen den Vermieter schriftlich rügen — am besten per Einschreiben mit Rückschein. Eine qualifizierte Rüge nennt die konkrete Wohnung, den Verstoß gegen § 556d BGB und fordert die Reduzierung auf die zulässige Miete. Achtung: Die Rückforderung gilt nur ab dem Zeitpunkt der Rüge — rückwirkend vor der Rüge bekommen Sie nichts zurück. Je früher Sie also rügen, desto besser. Nach der Rüge können Sie die Differenz Monat für Monat einfordern und notfalls gerichtlich durchsetzen. Eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrecht deckt die Anwalts- und Gerichtskosten ab und ist bei der Mietpreisbremse oft sinnvoll.

Wie finde ich die Vergleichsmiete heraus?

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird im Mietspiegel der Gemeinde festgelegt. Es gibt zwei Varianten: den qualifizierten Mietspiegel (wissenschaftlich erstellt, rechtlich bindend) und den einfachen Mietspiegel (weniger detailliert). Die meisten Großstädte führen einen qualifizierten Mietspiegel — häufig kostenlos als PDF auf der Website der Stadt abrufbar. Alternativen sind Mietspiegel-Apps, Mietspiegel-Gutachten oder Auskunft beim Mieterverein. Wichtig: Der Mietspiegel berücksichtigt Lage, Baujahr, Ausstattung, Größe und Art der Wohnung — Sie müssen die richtige Rubrik finden, die auf Ihre Wohnung passt.

Wann lohnt sich ein Mieterverein?

Wer unsicher ist, ob die Mietpreisbremse greift und wie die Rüge formuliert werden muss, sollte den örtlichen Mieterverein einschalten. Für einen Jahresbeitrag von rund 50 bis 90 € erhalten Sie kompetente Rechtsberatung, fertige Musterbriefe und Unterstützung bei der Durchsetzung. Bei höheren Streitwerten ist eine Mietrechtsschutzversicherung sinnvoll, die Anwalts- und Gerichtskosten übernimmt. Unser [Mietrechner](/wohnen/mietrechner) hilft Ihnen gleichzeitig, die monatliche Gesamtbelastung aus Kalt- und Warmmiete im Blick zu behalten — und der [Nebenkosten-Rechner](/wohnen/nebenkosten-rechner) zeigt, welche Posten der Vermieter tatsächlich umlegen darf.