📊 Mietrendite-Rechner

Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite: Der Unterschied

Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl für die Bewertung einer Immobilie als Kapitalanlage. Sie berechnet sich aus der Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100. Bei einer Wohnung für 250.000 Euro mit 800 Euro Kaltmiete pro Monat ergibt das: 9.600 / 250.000 × 100 = 3,84%. Diese Zahl ist schnell berechnet und eignet sich gut für einen ersten Vergleich verschiedener Objekte. Allerdings berücksichtigt sie weder die Kaufnebenkosten noch die laufenden Kosten, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen kann.

Die Nettomietrendite ist deutlich aussagekräftiger. Sie bezieht die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler — typischerweise 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises) in die Gesamtinvestition ein und zieht die nicht umlagefähigen Kosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallrisiko) von den Mieteinnahmen ab. Die Nettomietrendite liegt daher immer deutlich unter der Bruttomietrendite. Im obigen Beispiel sinkt sie von 3,84% auf etwa 2,0% — ein erheblicher Unterschied. Nutzen Sie unseren [Grunderwerbsteuer-Rechner](/wohnen/grunderwerbsteuer-rechner) für die genauen Kaufnebenkosten in Ihrem Bundesland.

Was ist eine gute Mietrendite?

Die Frage nach der „guten" Mietrendite hängt von der Lage und der Strategie ab. Als Faustregel gilt: Eine Bruttomietrendite ab 5 Prozent ist gut, 3 bis 5 Prozent durchschnittlich und unter 3 Prozent eher gering. In Großstädten wie München, Hamburg oder Berlin liegen die Bruttomietrenditen oft nur bei 2 bis 3 Prozent — hier setzen Investoren auf Wertsteigerung statt auf Cashflow. In B- und C-Lagen (kleinere Städte, ländliche Gebiete) sind 5 bis 8 Prozent Bruttorendite durchaus erreichbar, allerdings bei höherem Leerstandsrisiko. Der Mietmultiplikator (Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete) ist eine weitere Schnellkennzahl: Ein Wert unter 20 gilt als günstig, 20 bis 25 als durchschnittlich, über 25 als teuer.

Der Leverage-Effekt: Warum Kredit die Eigenkapitalrendite steigern kann

Wenn Sie eine Immobilie teilweise mit einem Kredit finanzieren, tritt der sogenannte Leverage-Effekt (Hebeleffekt) ein: Solange die Nettomietrendite auf das Gesamtinvestment höher ist als der Kreditzins, steigt die Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital. Ein Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 275.000 Euro (inkl. Nebenkosten) mit 50.000 Euro Eigenkapital und 225.000 Euro Kredit zu 3,5 Prozent Zins. Der Jahresreinertrag beträgt 5.520 Euro. Ohne Kredit wäre die Nettorendite 5.520 / 275.000 = 2,0%. Die Zinsen betragen 7.875 Euro — das übersteigt den Reinertrag, der Cashflow ist negativ. Aber für die EK-Rendite zählt die Tilgung als Vermögensaufbau: (5.520 − 7.875) wäre negativ, aber mit Tilgungsberücksichtigung ergibt sich ein anderes Bild. Der Hebel funktioniert auch umgekehrt: Bei steigenden Zinsen oder sinkenden Mieten kann der Leverage-Effekt die Rendite ins Negative drehen. Nutzen Sie unseren [Baufinanzierungs-Rechner](/wohnen/baufinanzierung-rechner) für eine detaillierte Kreditplanung.

Versteckte Kosten bei Immobilien-Investments

Viele Immobilien-Einsteiger unterschätzen die laufenden Kosten. Neben der offensichtlichen Kreditrate fallen an: Nicht umlagefähige Betriebskosten wie Hausverwaltung (20 bis 30 Euro pro Einheit/Monat), Kontogebühren und anteilige Reparaturen. Die Instandhaltungsrücklage sollte bei Neubauten mindestens 7 bis 10 Euro pro Quadratmeter und Jahr betragen, bei Altbauten 12 bis 15 Euro. Mietausfallrisiko — auch bei guter Lage steht eine Wohnung bei Mieterwechsel 1 bis 3 Monate leer, was über die Jahre 2 bis 5 Prozent Mietausfall bedeutet. Dazu kommen eventuelle Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft für größere Sanierungen (Dach, Heizung, Fassade) und Mietausfälle durch zahlungsunfähige Mieter. Planen Sie immer konservativ — mit dem [Mietrechner](/wohnen/mietrechner) können Sie prüfen, ob Ihre Mieterwartung realistisch ist.

Steuerliche Aspekte — nicht in der Rechnung, aber wichtig

Unser Rechner berücksichtigt bewusst keine steuerlichen Effekte, da diese sehr individuell sind. Wichtig zu wissen: Als Vermieter können Sie die Gebäude-AfA (Absetzung für Abnutzung) geltend machen — bei Gebäuden ab 2023 sind das 3 Prozent der Gebäudekosten pro Jahr (bei Altbauten 2 bis 2,5 Prozent). Zinsen, Verwaltungskosten und Instandhaltung sind als Werbungskosten absetzbar. In den ersten Jahren übersteigen die Abschreibungen oft den steuerpflichtigen Gewinn — es entsteht ein steuerlicher Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann. Dieser Steuervorteil verbessert den tatsächlichen Cashflow erheblich.