📊 Mietrendite-Rechner

Die Mietrendite zeigt, wie rentabel eine vermietete Immobilie ist. Drei Kennzahlen gehören zusammen: Die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis) ist schnell berechnet, rechnet das Objekt aber schön, weil sie Nebenkosten und laufende Kosten ignoriert. Die Nettomietrendite bezieht Kaufnebenkosten und nicht-umlagefähige Kosten ein und ist deshalb deutlich aussagekräftiger. Die Eigenkapitalrendite schließlich misst, was Ihr eingesetztes Eigenkapital nach Zinsen tatsächlich erwirtschaftet.

Dazu kommt der Mietmultiplikator — der Kaufpreis ausgedrückt in Jahreskaltmieten — als schnelle Bewertung. Dieser Rechner ermittelt alle vier Größen plus den monatlichen Cashflow. Die Kaufnebenkosten für Ihr Bundesland liefert der Grunderwerbsteuer-Rechner, die passende Finanzierung der Baufinanzierungs-Rechner. Wichtig: Brutto eignet sich nur zum Vorsortieren — die Entscheidung fällt über Nettorendite und Cashflow. Schon kleine Unterschiede bei Miete, Zins oder Nebenkosten verschieben das Ergebnis erheblich; deshalb lohnt es sich, mehrere Szenarien durchzurechnen, statt sich auf eine einzige Brutto-Zahl zu verlassen.

Eine Kreditfinanzierung kann die Eigenkapitalrendite steigern — aber nur, wenn die Objektrendite über dem Kreditzins liegt. Dieser Hebel heißt Leverage-Effekt: Solange das Objekt mehr abwirft, als der Kredit kostet, vergrößert jeder geliehene Euro die Rendite auf das eigene Kapital. Liegt der Kreditzins dagegen über der Bruttorendite — der Normalfall 2026 —, kehrt sich der Hebel um. Dann übersteigen die Zinsen den Ertrag, der Cashflow wird negativ und die Eigenkapitalrendite sinkt unter null.

Genau das zeigt das Beispiel: 3,5 % Kreditzins gegen 3,8 % Bruttorendite klingt knapp positiv, doch nach Abzug aller Bewirtschaftungskosten bleibt eine Netto-Objektrendite von nur 2,1 % — deutlich unter dem Zins. Der Hebel wirkt dann gegen den Anleger. Ob Ihre Mieterwartung überhaupt realistisch ist, prüfen Sie mit dem Mietrechner. Daraus folgt eine einfache Regel: Vor dem Kauf immer den erwarteten Kreditzins der realistischen Netto-Objektrendite gegenüberstellen — liegt der Zins darüber, müssen Sie monatlich zuschießen und sollten genug Reserven einplanen.

Anders als die meisten Betriebskosten lassen sich einige Ausgaben nicht auf den Mieter umlegen — sie trägt der Eigentümer allein und sie schmälern direkt die Nettorendite. Dazu zählen die Kosten der Hausverwaltung (rund 20 bis 30 € je Einheit und Monat), die Kontoführung, anteilige Reparaturen sowie die Instandhaltungsrücklage. Letztere sollte mindestens etwa 1 % des Kaufpreises pro Jahr betragen, bei Altbauten eher mehr.

Hinzu kommt das Mietausfallwagnis: Selbst in guter Lage steht eine Wohnung bei Mieterwechsel ein bis drei Monate leer, über die Jahre sind das 2 bis 5 % Mietausfall. Auch Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft für Dach, Heizung oder Fassade können anfallen. Welche Betriebskosten umlagefähig sind und welche nicht, ordnet der Nebenkosten-Rechner ein. Wer diese Posten von Anfang an konservativ ansetzt, erspart sich böse Überraschungen. Als grobe Orientierung sollten Sie für Bewirtschaftung und Rücklage zusammen rund ein Viertel bis ein Drittel der Kaltmiete einkalkulieren — bei älteren Objekten eher mehr.

Der laufende Cashflow ist nur eine Seite der Rechnung. Bei Immobilien kommen zwei Effekte hinzu, die dieser Rechner bewusst ausklammert, weil sie stark vom Einzelfall abhängen. Erstens die Wertsteigerung: In gefragten Lagen kann der Immobilienwert über die Jahre wachsen, sodass ein negativer laufender Cashflow durch den Vermögenszuwachs mehr als ausgeglichen wird — garantiert ist das aber nicht, Werte können auch fallen.

Zweitens die Steuer: Als Vermieter setzen Sie die Gebäude-AfA (für Gebäude ab 2023 drei Prozent pro Jahr, bei Altbauten zwei bis 2,5 Prozent) sowie Zinsen, Verwaltung und Instandhaltung als Werbungskosten ab. In den ersten Jahren übersteigen die Abschreibungen oft den Mietüberschuss — der entstehende steuerliche Verlust senkt die Steuerlast auf andere Einkünfte und verbessert den realen Cashflow spürbar. Wie stark, hängt vom persönlichen Steuersatz ab und gehört in die Hände einer Steuerberatung.