🏦 Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner

Wer ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlt, muss der Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) zahlen. Der Gedanke dahinter: Die Bank hat mit einem festen Zinssatz über eine bestimmte Laufzeit kalkuliert. Wird der Kredit vorzeitig abgelöst, muss sie das Geld zu den aktuellen Konditionen neu anlegen — liegen die unter Ihrem Vertragszins, entgehen ihr Zinseinnahmen. Genau diesen Zinsschaden darf sie nach § 502 BGB ersetzt verlangen, allerdings nur, wenn die Rückzahlung auf einem berechtigten Interesse beruht, etwa einem Immobilienverkauf.

Dieser Rechner schätzt die VFE nach der vereinfachten Aktiv-Passiv-Methode und ist bewusst eine grobe Orientierung — die echte Bankabrechnung kann abweichen. Die laufende Rate Ihrer Finanzierung kalkulieren Sie mit dem Baufinanzierungs-Rechner. Wichtig zu wissen: Seit dem Umfeld steigender Zinsen ab 2022 ist die VFE in vielen Fällen sogar null, weil der Marktzins über dem alten Vertragszins liegt — eine kurze Prüfung lohnt sich daher immer zuerst.

Die Aktiv-Passiv-Methode ist die in der Praxis maßgebliche Berechnungsart und vom Bundesgerichtshof gebilligt. Sie stellt zwei Zahlungsströme gegenüber: Auf der Aktiv-Seite stehen die Zinsen, die die Bank über die Restlaufzeit von Ihnen erhalten hätte; auf der Passiv-Seite die Erträge, die sie erzielt, wenn sie das zurückgezahlte Geld in laufzeitgleiche Hypothekenpfandbriefe anlegt. Die Differenz beider Barwerte ist der eigentliche Zinsschaden.

Korrekt gerechnet wird dabei der sinkende Restschuldverlauf berücksichtigt — die Restschuld nimmt durch die laufende Tilgung ab, also auch der entgangene Zins — und die künftigen Beträge werden auf den heutigen Barwert abgezinst. Von der Summe zieht die Bank ersparte Verwaltungskosten und das ersparte Ausfallrisiko ab. Dieser Rechner vereinfacht den Barwertvergleich zu einer Jahresbetrachtung; die exakte Abrechnung der Bank ist komplexer und sollte stets nachgerechnet werden.

Der wichtigste Spartipp steckt in § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Jeden Immobilienkredit dürfen Sie zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen — und zwar entschädigungsfrei. Es fällt keinerlei Vorfälligkeitsentschädigung an, Sie zahlen nur die Restschuld. Dieses Recht ist gesetzlich unabdingbar und lässt sich vertraglich nicht ausschließen. Die zehn Jahre laufen ab Valutierung, nicht ab Vertragsabschluss.

Dieser Zeitpunkt ist zugleich die Obergrenze der ersatzfähigen Zinserwartung: Nach dem BGH-Urteil XI ZR 75/23 vom 03.12.2024 darf die VFE nicht über den frühestmöglichen entschädigungsfreien Ausstieg hinaus gerechnet werden. Wer länger als zehn Jahre gebunden ist und über eine Umschuldung nachdenkt, sollte zuerst diesen Termin prüfen und die Zinsen mit dem Zinsrechner gegenrechnen — oft lohnt es, die wenigen Monate bis zum Stichtag abzuwarten. Maßgeblich ist das Datum der letzten Teilauszahlung: Bei einem Neubau, der in Raten ausgezahlt wurde, beginnt die Zehnjahresfrist erst mit der vollständigen Valutierung, nicht mit der ersten Teilzahlung.

Eine vorzeitige Ablösung lohnt sich nur, wenn der Vorteil größer ist als die VFE samt Nebenkosten. Drei typische Anlässe: der Immobilienverkauf (die VFE wird meist direkt vom Erlös abgezogen), die Umschuldung bei deutlich gesunkenem Zins — die allerdings selten aufgeht, weil die VFE den Zinsvorteil oft auffrisst — und der Einsatz von Eigenmitteln aus Erbschaft oder Bonus. Faustregel: erst ab etwa einem Prozentpunkt Zinsdifferenz und mindestens drei Jahren Restlaufzeit genauer rechnen.

Stellen Sie die VFE immer der Zinsersparnis über die Restlaufzeit gegenüber. Beim Verkauf einer Kapitalanlage gehört die VFE in die Gesamtrechnung — der Mietrendite-Rechner hilft bei der Bewertung, und die Kauf- beziehungsweise Verkaufsnebenkosten ordnet der Grunderwerbsteuer-Rechner ein. In den ersten zehn Jahren kann die VFE zudem gemindert werden, wenn ein berechtigter Grund zum Verkauf vorliegt — etwa ein berufsbedingter Umzug, eine Trennung oder eine ernste Erkrankung; das ist im Einzelfall mit der Bank zu verhandeln.