🏦 Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner

Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner — was Banken bei vorzeitiger Kreditablösung verlangen dürfen

Wer seinen Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen möchte — sei es beim Hausverkauf, bei einer Erbschaft oder weil eine günstigere Finanzierung lockt —, muss der Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung (kurz: VFE) zahlen. Die Idee dahinter: Die Bank hat mit Ihnen einen festen Zinssatz über einen bestimmten Zeitraum vereinbart und darauf kalkuliert, über die Laufzeit Zinsen zu verdienen. Wird der Kredit vorzeitig abgelöst, muss sie das frei werdende Geld zu den aktuellen Konditionen neu anlegen. Liegen diese unter Ihrem Vertragszins, entgehen der Bank Zinseinnahmen — und genau diesen Schaden dürfen sie Ihnen in Rechnung stellen. Unser VFE-Rechner schätzt die Höhe nach der offiziellen Aktiv-Passiv-Methode.

Rechtsgrundlage und Rechtsprechung

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist in § 490 Abs. 2 BGB (Kündigung durch den Darlehensnehmer bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen) und in der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geregelt. Der BGH hat in mehreren Urteilen (zuletzt XI ZR 388/14) klargestellt: Die Bank darf ihren tatsächlichen Zinsschaden verlangen, muss sich aber ersparte Verwaltungskosten und das ersparte Risiko anrechnen lassen. In der Praxis wird pauschal mit einem Abschlagsfaktor von ca. 15 % gearbeitet — entsprechend wird die Zinsschaden-Summe mit 0,85 multipliziert. Zusätzlich fällt eine Bearbeitungsgebühr von typischerweise 200 bis 400 € an.

Die Aktiv-Passiv-Methode einfach erklärt

Die Aktiv-Passiv-Methode vergleicht zwei Alternativen für die Bank:
- Aktiv-Seite: Hätten Sie normal weitergezahlt, hätte die Bank über die Restlaufzeit Zinsen von Ihnen bekommen (Ihr Vertragszins).
- Passiv-Seite: Nach Ihrer vorzeitigen Rückzahlung legt die Bank das Geld zum aktuellen Kapitalmarktzins wieder an — typischerweise in Pfandbriefe mit gleicher Restlaufzeit.

Die Differenz zwischen beiden Werten ist der Zinsschaden. Der Rechner vereinfacht den Barwertvergleich zu einer jährlichen Betrachtung: Zinsmarge × Restschuld × Restlaufzeit × 0,85. Für eine exakte Berechnung brauchen Sie die individuelle Tilgungsplanung (die Restschuld sinkt ja durch die laufenden Raten). Unsere Schätzung ist absichtlich konservativ — die tatsächliche Forderung der Bank liegt oft nahe, aber selten höher.

Der wichtigste Fall: gar keine VFE

Wenn der aktuelle Marktzins über Ihrem Vertragszins liegt (wie es im Umfeld steigender Zinsen seit 2022 oft der Fall ist), hat die Bank keinen Zinsschaden — sie kann das Geld sogar profitabler anlegen. In diesem Fall darf sie keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Manche Banken versuchen dennoch, eine pauschale "Bearbeitungsgebühr" durchzusetzen — auch das ist rechtlich oft angreifbar. Lassen Sie sich jede VFE-Forderung schriftlich begründen und prüfen Sie den Brief notfalls durch einen Anwalt oder die Verbraucherzentrale.

Das 10-Jahres-Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB — der wichtigste Spartipp

Viele Immobilienkredite haben eine Zinsbindung von 15, 20 oder mehr Jahren. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie den Kredit aber immer nach 10 Jahren kündigen — gerechnet ab der vollständigen Auszahlung des Darlehens. Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate. Wichtig: Es fällt keinerlei Vorfälligkeitsentschädigung an. Sie zahlen lediglich die Restschuld und beenden den Vertrag. Dieses Sonderkündigungsrecht ist unabdingbar — kein Kreditvertrag kann es wirksam ausschließen.

Prüfen Sie also vor jeder Überlegung zur Umschuldung: Wann genau wurde das Darlehen ausgezahlt? Sind die 10 Jahre schon um oder fast erreicht? Wenn ja, warten Sie ggf. die paar Monate ab und sparen sich die komplette VFE. Bei der Umschuldung danach kann der [Kreditrechner](/finanzen/kreditrechner) oder unser [Baufinanzierungsrechner](/wohnen/baufinanzierung-rechner) helfen, die neuen Raten zu kalkulieren.

Wann lohnt sich die vorzeitige Ablösung trotz VFE?

Eine Umschuldung lohnt sich nur, wenn die Zinsersparnis über die Restlaufzeit größer ist als die VFE plus alle Nebenkosten (Notar, Grundbuch, neue Bankgebühren). Faustregel: Bei einer Zinsdifferenz von mindestens 1 Prozentpunkt und einer Restlaufzeit von mindestens 3 Jahren sollte sich die Rechnung prüfen lassen. Bei einem Hausverkauf gilt: Die VFE ist in der Regel auch nicht verhandelbar — sie wird dann direkt vom Verkaufserlös abgezogen. In den ersten 10 Jahren gibt es aber ein wichtiges Sonderrecht: Wer die Immobilie aus einem berechtigten Grund veräußern muss (z. B. berufsbedingter Umzug, Trennung), kann die VFE in einigen Fällen mindern lassen.

Was unser Rechner liefert

• Schätzung der VFE nach der Aktiv-Passiv-Methode
• Automatische Erkennung: Bei Zinsmarge ≤ 0 keine VFE
• Vollständiger Rechenweg mit Zwischenschritten
• Hinweis auf das 10-Jahres-Sonderkündigungsrecht
• Bearbeitungsgebühr-Pauschale mit eingerechnet

Wichtiger Hinweis: Unsere Berechnung ist eine Schätzung. Die exakte VFE-Berechnung hängt von der individuellen Tilgungsstruktur, der Art der Wiederanlage (Hypothekenpfandbriefe vs. Staatsanleihen) und dem konkreten Vertrag ab. Lassen Sie sich die Forderung der Bank immer schriftlich detailliert aufschlüsseln und ziehen Sie im Zweifel die Verbraucherzentrale oder einen Fachanwalt für Bankrecht hinzu.