🏢 Nebenkostenrechner

Nebenkosten — rechtlich Betriebskosten — sind die laufenden Kosten, die dem Eigentümer durch das Gebäude entstehen und die er per Mietvertrag auf die Mieter umlegen darf. Welche Posten das sind, regelt abschließend § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) mit 17 Kategorien. Was dort nicht aufgeführt ist, darf nicht umgelegt werden.

Die Kaltmiete ist die reine Raummiete. Kaltmiete plus Betriebskosten ergibt die Warmmiete — den Betrag, der tatsächlich jeden Monat an den Vermieter fließt. Üblich sind monatliche Vorauszahlungen, die am Jahresende mit den tatsächlichen Kosten abgerechnet werden; daraus entsteht eine Nachzahlung oder ein Guthaben. Dieser Rechner stellt alle Posten zusammen, bildet die monatliche Summe, die Warmmiete und die Belastung pro Quadratmeter — so lässt sich die eigene Abrechnung gegen einen realistischen Erwartungswert halten. Eine Rechtsberatung ersetzt er nicht.

Die Gesamtkosten des Hauses werden über einen Umlageschlüssel auf die einzelnen Wohnungen verteilt. Gesetzlicher Standard nach § 556a BGB ist die Verteilung nach Wohnfläche (Quadratmeter), sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist.

Daneben sind drei weitere Schlüssel üblich: nach Personenzahl (etwa für Müll und Wasser), nach Wohneinheiten (gleicher Anteil je Wohnung) oder nach Verbrauch. Für Heizung und Warmwasser ist die verbrauchsabhängige Abrechnung sogar Pflicht: Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten nach gemessenem Verbrauch verteilt werden, der Rest nach Fläche — das belohnt sparsames Heizen. Welcher Schlüssel für die übrigen Posten gilt, steht im Mietvertrag; fehlt eine Regelung, greift automatisch die Wohnfläche. Ein einmal vereinbarter Schlüssel darf nicht ohne sachlichen Grund gewechselt werden.

Der Vermieter muss einmal jährlich abrechnen. Nach § 556 Abs. 3 BGB ist ihm die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Versäumt er diese Frist, kann er eine Nachzahlung grundsätzlich nicht mehr verlangen — es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Umgekehrt hat der Mieter nach Zugang der Abrechnung zwölf Monate Zeit, Einwendungen zu erheben. Innerhalb dieser Frist lohnt eine genaue Prüfung: Stimmt der Abrechnungszeitraum (höchstens zwölf Monate)? Ist der Umlageschlüssel korrekt und gleichbleibend? Tauchen ausschließlich umlagefähige Posten auf — keine Verwaltungs-, Reparatur- oder Instandhaltungskosten? Laut Deutschem Mieterbund ist etwa jede zweite Abrechnung fehlerhaft. Wer Zweifel hat, darf die Original-Belege beim Vermieter einsehen; bei strittigen Punkten helfen Mietervereine weiter. Dieser Rechner liefert Orientierung, keine Rechtsberatung.

Heizung und Warmwasser sind in fast jeder Abrechnung der mit Abstand größte Posten — oft 40 bis 50 Prozent der gesamten Nebenkosten. Die Höhe hängt vom Energieträger (Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe), vom energetischen Zustand des Gebäudes und vom eigenen Heizverhalten ab. In einem unsanierten Altbau können die Heizkosten doppelt so hoch liegen wie in einem gut gedämmten Neubau.

Anders als die meisten Posten werden Heizung und Warmwasser nicht pauschal nach Fläche, sondern verbrauchsabhängig abgerechnet. Die Heizkostenverordnung verlangt, dass 50 bis 70 Prozent der Kosten nach dem gemessenen Verbrauch und der Rest nach Wohnfläche verteilt werden — wer wenig heizt, zahlt also spürbar weniger. Seit 2023 teilt zudem das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz die CO₂-Abgabe je nach energetischem Zustand des Gebäudes zwischen Vermieter und Mieter auf: Je schlechter die Dämmung, desto größer der Anteil, den der Vermieter trägt. Auf der Abrechnung erscheinen Heizung und Warmwasser daher meist als eigener, detaillierter Block.