Aktualisiert am 28. Juni 2026
🏗️ Baufinanzierungs-Rechner
Baufinanzierung berechnen: Monatsrate, Gesamtkosten, Restschuld und Tilgungsplan für Ihre Immobilienfinanzierung.
Eigenkapitalquote: 17.9% — Ausreichend
Empfehlung: Mindestens 2%, besser 3% für schnellere Entschuldung.
Monatliche Rate
1.477 €
Finanzierungsübersicht
Kaufnebenkosten
Tilgungsverlauf über 15 Jahre
Hinweis: Diese Berechnung dient der Orientierung. Tatsächliche Konditionen hängen von Bonität, Objektbewertung und Kreditgeber ab. Die Kaufnebenkosten (Makler, Notar) können regional variieren.
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Wie eine Baufinanzierung funktioniert
Eine Baufinanzierung ist ein zweckgebundener Kredit für Kauf oder Bau einer Immobilie — fast immer als Annuitätendarlehen. Dabei bleibt die monatliche Rate über die gesamte Zinsbindung gleich, doch ihre Zusammensetzung verschiebt sich: Anfangs steckt viel Zins und wenig Tilgung in der Rate, mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, der Zinsanteil wird kleiner und der Tilgungsanteil wächst. Die Höhe der Rate ergibt sich aus Darlehensbetrag, Sollzins und anfänglicher Tilgung.
Der Rechner ermittelt Ihre Monatsrate, die Kaufnebenkosten, das nötige Darlehen, die Restschuld nach Ende der Zinsbindung und einen vollständigen Tilgungsplan. Die größte Nebenkostenposition — die Grunderwerbsteuer — berechnen Sie für Ihr Bundesland mit dem Grunderwerbsteuer-Rechner; ob sich Kaufen gegenüber Mieten lohnt, zeigt der Mietrechner. So sehen Sie auf einen Blick, ob die Finanzierung zu Ihrem Budget passt. Eine solide Faustregel: Die Monatsrate sollte rund 35 % des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten, und die Kaufnebenkosten sollten aus eigenen Mitteln stammen.
Hauptbeispiel: 350.000 € Kaufpreis in NRW
- 1Grunderwerbsteuer (NRW 6,5 %)350.000 € × 6,5 %= 22.750 €
- 2Notar & Grundbuch (2 %)350.000 € × 2 %= 7.000 €
- 3Maklerprovision (3,57 %)350.000 € × 3,57 %= 12.495 €
- 4Kaufnebenkosten gesamt22.750 + 7.000 + 12.495= 42.245 €
- 5Gesamtkosten350.000 € + 42.245 €= 392.245 €
- 6Darlehensbetrag392.245 € − 70.000 € EK= 322.245 €
- 7Monatsrate (3,5 % Zins + 2 % Tilgung)322.245 × 5,5 % ÷ 12= 1.476 €
- 8Restschuld nach 15 Jahrenaus dem Tilgungsplan= ~195.000 €
Kaufnebenkosten bei 350.000 € Kaufpreis
| Posten | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (NRW) | 6,5 % | 22.750 € |
| Notar & Grundbuch | ~2,0 % | 7.000 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | ~3,57 % | 12.495 € |
| Summe Nebenkosten | ~12 % | 42.245 € |
Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland und Maklereinsatz rund 9 bis 12 % des Kaufpreises und kommen zum eigentlichen Kaufpreis hinzu. Größter Posten ist die Grunderwerbsteuer, die von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in mehreren Ländern reicht. Notar und Grundbuchamt rechnen nach der Gebührenordnung ab, in der Praxis sind das rund 2 % des Kaufpreises. Die Maklerprovision wird seit Dezember 2020 bei selbstgenutztem Wohneigentum zwischen Käufer und Verkäufer geteilt; der Käuferanteil liegt meist bei 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Entscheidend: Diese Kosten finanzieren Banken in der Regel nicht mit — sie müssen aus Eigenkapital aufgebracht werden und gehören von Anfang an fest in die Planung.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2026
| Satz | Bundesländer |
|---|---|
| 3,5 % | Bayern |
| 5,0 % | Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen (2024 gesenkt) |
| 5,5 % | Hamburg (2023), Sachsen (2023), Bremen (seit 01.07.2025) |
| 6,0 % | Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern |
| 6,5 % | Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein |
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache, deshalb unterscheiden sich die Sätze deutlich. Bemessungsgrundlage ist der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis (§ 11 GrEStG); fällig wird die Steuer rund vier Wochen nach dem Steuerbescheid. Ohne ihre Zahlung stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — und ohne diese erfolgt keine Eintragung ins Grundbuch. Käufe zwischen Ehegatten oder Verwandten in gerader Linie sind grunderwerbsteuerfrei, ebenso Erwerbe unterhalb der Freigrenze von 2.500 €. Mehrere Länder haben ihre Sätze zuletzt geändert: Thüringen senkte zum 01.01.2024 von 6,5 auf 5,0 %, Bremen hob zum 01.07.2025 auf 5,5 % an. Der Bundesdurchschnitt liegt bei rund 5,5 %. Wer beim Standort flexibel ist, kann durch die Wahl des Bundeslands deutlich sparen — bei 350.000 € Kaufpreis liegen zwischen Bayern (3,5 %) und NRW (6,5 %) über 10.000 € Unterschied allein bei der Grunderwerbsteuer.
Wie viel Eigenkapital brauchen Sie?
Als Faustregel empfehlen Fachleute 20 bis 30 % Eigenkapital, mindestens aber genug, um die Kaufnebenkosten plus 10 bis 20 % des Kaufpreises abzudecken. Der Grund: Banken finanzieren die Nebenkosten in der Regel nicht mit, und je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger ist der Beleihungsauslauf — also das Verhältnis von Darlehen zum Immobilienwert. Ein niedriger Beleihungsauslauf bedeutet ein geringeres Risiko für die Bank und damit spürbar bessere Zinskonditionen. Eine Vollfinanzierung über 100 % des Kaufpreises ist zwar möglich, wird aber mit deutlich höheren Zinsen erkauft und erhöht das Risiko, bei einem späteren Verkauf auf Restschulden sitzenzubleiben. Wer kann, hält zusätzlich eine Reserve für unerwartete Kosten zurück — das Eigenkapital bis auf den letzten Euro einzusetzen, ist selten ratsam. Auch Eigenleistungen am Bau, ein bereits vorhandenes Grundstück oder Bausparguthaben zählen als Eigenkapital und verbessern die Konditionen ebenso wie Bargeld auf dem Konto.
Sollzins gegen Effektivzins
| Kriterium | Sollzins | Effektivzins |
|---|---|---|
| Was er enthält | reiner Darlehenszins | Zins plus Kreditnebenkosten |
| Wofür | Berechnung der Monatsrate | Vergleich von Angeboten |
| Höhe | niedriger | etwas höher |
| Im Rechner | für die Rate verwendet | beim Bankvergleich beachten |
| Beispiel | 3,5 % Sollzins | z. B. 3,6 % effektiv |
Wie die Anfangstilgung die Laufzeit verändert
- 11 % AnfangstilgungRate 1.208 €/Monat= ~40 Jahre
- 22 % AnfangstilgungRate 1.476 €/Monat= ~28 Jahre
- 33 % AnfangstilgungRate 1.745 €/Monat= ~22 Jahre
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins gilt — üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. Eine längere Bindung gibt mehr Planungssicherheit, kostet aber meist einen kleinen Zinsaufschlag. In Niedrigzinsphasen sichert eine lange Bindung günstige Konditionen, in Hochzinsphasen kann eine kürzere Bindung sinnvoll sein, um später zu besseren Sätzen umzuschulden. Eine vollständige Tilgung schon innerhalb der Zinsbindung schließt das Zinsänderungsrisiko ganz aus, erfordert aber eine hohe Anfangstilgung und damit eine höhere Rate.
Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt fast immer eine Restschuld, die zum dann gültigen Zins weiterfinanziert wird — entweder bei derselben Bank (Prolongation) oder bei einer anderen (Umschuldung). Wer früh plant, sichert sich mit einem Forward-Darlehen bis zu rund 60 Monate im Voraus den heutigen Zins. Wird ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen — deren Höhe schätzt der Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner.
Restschuld nach 15 Jahren und die Wirkung von Sondertilgungen
- 1Darlehen zu BeginnStart= 322.245 €
- 2Restschuld nach 15 J (ohne Extra)aus dem Tilgungsplan= ~195.000 €
- 3Mit 200 €/Monat Sondertilgung15 J × 12 × 200 €= ~36.000 € extra getilgt
- 4Restschuld dann (grob)inkl. Zinsersparnis= ~150.000 €
- 5Zinsersparnisüber die Laufzeit= mehrere tausend €
Sondertilgung: fast immer lohnend
Die meisten Banken räumen ein Sondertilgungsrecht von 5 bis 10 % der Darlehenssumme pro Jahr ein, das ohne Vorfälligkeitsentschädigung genutzt werden kann. Sondertilgungen lohnen sich fast immer: Sie senken die Restschuld schneller, sparen Zinsen über die gesamte Restlaufzeit und verkürzen die Gesamtlaufzeit spürbar. Wichtig ist, das Recht auf Sondertilgungen ausdrücklich im Darlehensvertrag festzuschreiben — sonst kann die Bank zusätzliche Zahlungen ablehnen oder eine Entschädigung verlangen. Schon kleine, regelmäßige Sonderzahlungen oder die jährliche Steuerrückerstattung wirken über die Jahre stark. Ein kurzer Vergleich lohnt dennoch: Bringt eine sichere Geldanlage mehr Rendite, als der Sollzins kostet, kann auch das Anlegen sinnvoll sein — bei heutigen Bauzinsen ist die Tilgung aber meist die bessere Wahl. Wer ein vereinbartes Sondertilgungsrecht nicht nutzt, verschenkt es: Meist verfällt der nicht genutzte Anteil Jahr für Jahr und lässt sich nicht ansparen.
Vor dem Kreditabschluss prüfen
- Haushaltsrechnung aufstellen: Die Monatsrate sollte etwa 35 % des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen.
- Eigenkapital prüfen — mindestens die Kaufnebenkosten, besser plus 10 bis 20 % des Kaufpreises.
- Die Grunderwerbsteuer für das jeweilige Bundesland einplanen; sie ist nicht finanzierbar.
- Ein Sondertilgungsrecht von 5 bis 10 % pro Jahr im Vertrag vereinbaren.
- Mindestens zwei bis drei Finanzierungsangebote einholen und über den Effektivzins vergleichen.
- Eine Instandhaltungsrücklage von etwa 1 €/m² Wohnfläche und Monat einkalkulieren.
- Bei Neubau oder Sanierung zinsgünstige KfW-Förderkredite und Zuschüsse prüfen.
- Eine Anfangstilgung von mindestens 2 % wählen, um die Laufzeit im Rahmen zu halten.
- Die Anschlussfinanzierung frühzeitig bedenken — die Restschuld nach der Zinsbindung im Blick behalten.
Geplanter GrESt-Freibetrag und Schlusshinweis
Seit einiger Zeit diskutiert das Bundesfinanzministerium einen Grunderwerbsteuer-Freibetrag für Erstkäufer in der Größenordnung von 250.000 bis 400.000 €. Wichtig: Das ist Stand 2026 nur eine Diskussion — es liegt kein Gesetzentwurf vor und nichts ist beschlossen. Planen Sie Ihren Kauf deshalb mit den heute geltenden Sätzen und warten Sie nicht auf eine mögliche Reform. Dieser Rechner liefert eine unverbindliche Orientierung: Die tatsächlichen Konditionen hängen von Bonität, Beleihungsauslauf, Bank und Zinsniveau ab, und der Tilgungsplan ist eine Modellrechnung ohne Gewähr. Er ersetzt keine Finanzierungs- oder Steuerberatung. Holen Sie vor dem Abschluss mehrere Angebote ein und lassen Sie sich bei Bedarf unabhängig beraten. Schon ein Zehntelprozentpunkt weniger Zins spart bei einem sechsstelligen Darlehen über die Laufzeit mehrere tausend Euro — der Vergleich mehrerer Angebote lohnt sich daher immer.
Häufige Fragen
Wie hoch sollte die monatliche Rate maximal sein?
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie?
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Was passiert nach Ende der Zinsbindung?
Lohnt sich Sondertilgung bei der Baufinanzierung?
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in meinem Bundesland?
Quellen & Rechtsgrundlagen
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) § 11 – gesetze-im-internet.de — Originaltext
- Bundesministerium der Finanzen – Grunderwerbsteuer (Länderzuständigkeit) — Originaltext
- KfW – Wohneigentum & Baufinanzierung (Tilgung/Anschlussfinanzierung) — Originaltext
- Verbraucherzentrale – Baufinanzierung: Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgung — Originaltext
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