Aktualisiert am 29. Juni 2026
🏡 Grunderwerbsteuerrechner
Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten berechnen: Nach Bundesland mit Makler, Notar und Grundbuch.
Gesamtkosten inkl. Nebenkosten
336.210,00 €
davon 36.210,00 € Nebenkosten (12,1 %)
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuersätze nach Bundesland
| Baden-Württemberg | 5 % |
| Bayern | 3.5 % |
| Berlin | 6 % |
| Brandenburg | 6.5 % |
| Bremen | 5.5 % |
| Hamburg | 5.5 % |
| Hessen | 6 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6 % |
| Niedersachsen | 5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6.5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5 % |
| Saarland | 6.5 % |
| Sachsen | 5.5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5 % |
| Schleswig-Holstein | 6.5 % |
| Thüringen | 5 % |
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Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) nach § 1 GrEStG fällt beim Kauf von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen an — und ist mit Abstand der größte einzelne Kaufnebenkostenposten. Ihre Höhe legt jedes Bundesland selbst fest; die Sätze reichen 2026 von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in mehreren Ländern. Bemessungsgrundlage ist der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis.
Dieser Rechner ermittelt die Grunderwerbsteuer für Ihr Bundesland und rechnet Makler, Notar und Grundbuch zu den gesamten Kaufnebenkosten zusammen. Diese Kosten müssen Sie aus Eigenkapital aufbringen — die Gesamtfinanzierung kalkulieren Sie mit dem Baufinanzierungs-Rechner. Wer die Immobilie vermietet, kann die Nebenkosten über die Abschreibung geltend machen; eine Renditebetrachtung liefert der Mietrendite-Rechner. Anders als die jährlich wiederkehrende Grundsteuer ist die Grunderwerbsteuer eine einmalige Steuer, die nur beim Eigentümerwechsel anfällt — sie sollte daher von Anfang an als fester Kaufnebenkostenblock eingeplant werden.
Kaufnebenkosten bei 300.000 € in NRW
- 1Grunderwerbsteuer (NRW 6,5 %)300.000 € × 6,5 %= 19.500 €
- 2Maklerprovision (3,57 %)300.000 € × 3,57 %= 10.710 €
- 3Notarkosten (1,5 %)300.000 € × 1,5 %= 4.500 €
- 4Grundbuch (0,5 %)300.000 € × 0,5 %= 1.500 €
- 5Kaufnebenkosten gesamt19.500 + 10.710 + 4.500 + 1.500= 36.210 €
Grunderwerbsteuer aller 16 Bundesländer 2026
| Bundesland | Satz | Bei 300.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 15.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € |
| Bremen | 5,5 % | 16.500 € |
| Sachsen | 5,5 % | 16.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € |
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache (Art. 105 Abs. 2a GG), daher die große Spanne. Mehrere Länder haben ihre Sätze zuletzt geändert: Thüringen senkte zum 01.01.2024 als bislang einziges Land von 6,5 auf 5,0 %; Bremen erhöhte zum 01.07.2025 auf 5,5 %; Hamburg und Sachsen liegen seit 2023 bei 5,5 %. Bayern hält seit 2006 unverändert die niedrigsten 3,5 %. Maßgeblich ist der Satz zum Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags — nicht der bei Besichtigung oder Reservierung geltende. Wer einen Kauf über einen Jahreswechsel oder einen angekündigten Satzwechsel plant, sollte den Beurkundungstermin bewusst legen.
Die Kaufnebenkosten im Überblick (bei 300.000 €)
| Posten | Satz | Betrag | Finanzierbar? |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % | 10.500–19.500 € | nein |
| Maklerprovision (Käufer) | ~3,57 % | 10.710 € | nein |
| Notarkosten | ~1,5 % | 4.500 € | nein |
| Grundbuch | ~0,5 % | 1.500 € | nein |
| Summe | ~8–15 % | 24.000–45.000 € | aus Eigenkapital |
Die gesamten Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland und Maklereinsatz bei rund 8 bis 15 % des Kaufpreises. Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit, weil ihnen kein Gegenwert im Beleihungswert der Immobilie gegenübersteht — Sie müssen sie also aus eigenen Mitteln tragen. Wer ohne Makler oder direkt vom Bauträger kauft, spart den größten variablen Posten. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach der bundeseinheitlichen Gebührenordnung und lassen sich kaum beeinflussen.
Maklerprovision seit 2020 geteilt
Seit Dezember 2020 gilt bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher das Prinzip der geteilten Maklerprovision (§§ 656c, 656d BGB): Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss der Käufer höchstens die Hälfte tragen, und er zahlt erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat. In der Praxis liegt der Käuferanteil meist bei 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer, regional sind aber auch 2,38 % oder andere Sätze üblich; verhandelbar ist die Provision ebenfalls. Beim Kauf direkt vom Bauträger oder von privat ohne Makler entfällt sie ganz — das senkt die Nebenkosten spürbar. Achten Sie im Exposé und im Vertrag genau darauf, wer den Makler beauftragt hat und welcher Anteil auf Sie entfällt. Eine Provision, die der Käufer allein und in voller Höhe tragen soll, ist bei Wohnimmobilien an Verbraucher seit der Reform unwirksam — in diesem Fall sollten Sie die Aufteilung vor der Unterschrift korrigieren lassen.
Ablauf und Fälligkeit Schritt für Schritt
Der Weg zur Grunderwerbsteuer ist klar geregelt. Nach dem Notartermin, bei dem der Kaufvertrag beurkundet wird, meldet der Notar den Vorgang dem Finanzamt. Dieses setzt die Grunderwerbsteuer per Bescheid fest, der meist vier bis acht Wochen später eintrifft. Die Zahlung ist dann innerhalb eines Monats fällig. Erst wenn das Finanzamt den Eingang bestätigt, stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
Ohne diese Bescheinigung trägt das Grundbuchamt den neuen Eigentümer nicht ein — die Grunderwerbsteuer ist also faktisch Voraussetzung für den Eigentumsübergang. Planen Sie die Liquidität entsprechend: Die Steuer wird früh fällig, lange bevor eine Mieteinnahme oder ein Verkaufserlös fließt. Anders als diese einmalige Steuer fällt die laufende Grundsteuer Jahr für Jahr an — beide gehören in die Gesamtkostenrechnung.
Sonderfälle: Neubau, Bauträger und Erbbaurecht
Bei einem Neubau vom Bauträger kommt es darauf an, wie der Vertrag gestaltet ist. Wird ein bebautes oder zu bebauendes Grundstück als einheitliches Vertragswerk verkauft, erhebt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer in der Regel auf den Gesamtpreis aus Grundstück und Gebäude. Kaufen Sie dagegen zuerst nur das Grundstück und beauftragen unabhängig davon ein Bauunternehmen, fällt die Steuer nur auf den Grundstückspreis an — die Finanzämter prüfen solche Konstellationen aber genau auf einen sachlichen Zusammenhang.
Auch beim Erbbaurecht entsteht Grunderwerbsteuer: Bemessungsgrundlage ist dann der kapitalisierte Erbbauzins über die Laufzeit, nicht ein Kaufpreis. Wer ein Haus auf fremdem Grund über einen Erbbauvertrag erwirbt, sollte diese Besonderheit einkalkulieren. In allen Zweifelsfällen lohnt der Blick in den Vertrag gemeinsam mit dem Notar — die Aufteilung der Bemessungsgrundlage entscheidet schnell über mehrere tausend Euro Steuer.
Wann gar keine Grunderwerbsteuer anfällt
Mehrere Erwerbsvorgänge sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Käufe zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern lösen keine Steuer aus, ebenso Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie — also zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln. Auch der Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung ist grunderwerbsteuerfrei; hier greift stattdessen die Erbschaft- oder Schenkungsteuer mit ihren eigenen Freibeträgen. Schließlich gilt eine Freigrenze von 2.500 € nach § 3 GrEStG: Bleibt der Kaufpreis darunter, fällt keine Steuer an. Wichtig ist, dass es sich um eine echte Freigrenze handelt — wird sie überschritten, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil.
Legaler Spartrick: bewegliches Inventar separat ausweisen
Auf mitgekauftes bewegliches Inventar fällt keine Grunderwerbsteuer an — besteuert wird nur der Erwerb des Grundstücks samt fest verbundener Bestandteile. Wird im Kaufvertrag etwa eine Einbauküche, eine Markise, ein Gartenhaus, eine Sauna oder eine hochwertige Sat-Anlage gesondert mit einem realistischen Wert ausgewiesen, mindert dieser Betrag die Bemessungsgrundlage. Bei einem Satz von 6,5 % spart jeder so ausgewiesene Tausender 65 € Steuer. Wichtig: Der Wert muss angemessen und nachweisbar sein — das Finanzamt erkennt überhöhte Inventaransätze nicht an und kann bei einem groben Missverhältnis die gesamte Aufteilung verwerfen. Als grobe Orientierung gelten Inventarwerte bis etwa 15 % des Kaufpreises als unkritisch; darüber sollten Belege bereitliegen.
Wie viel das Bundesland ausmacht (300.000 €)
| Bundesland | Satz | Grunderwerbsteuer | Mehr/Weniger ggü. Bayern |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € | — |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € | +6.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € | +7.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € | +9.000 € |
Dieselbe Immobilie kostet allein bei der Grunderwerbsteuer je nach Bundesland bis zu 9.000 € mehr — zwischen dem günstigen Bayern (3,5 %) und den teuersten Ländern mit 6,5 %. Wer beim Standort flexibel ist, etwa in einer Grenzregion sucht, kann das in die Entscheidung einbeziehen. Maßgeblich ist die Lage der Immobilie, nicht der Wohnsitz des Käufers. Eine Verlagerung eines Teils des Kaufpreises auf Inventar oder eine geschickte Vertragsgestaltung kann die Steuerlast zusätzlich senken, ersetzt aber nicht die fachliche Beratung im Einzelfall. Über die gesamten Nebenkosten gerechnet — Makler, Notar und Grundbuch kommen hinzu — fällt der Standortunterschied sogar noch etwas stärker ins Gewicht.
Hessengeld: Förderung für Erstkäufer in Hessen
Hessen gleicht einen Teil der Grunderwerbsteuer über das Hessengeld aus. Beim erstmaligen Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums gibt es 10.000 € je erwachsenem Erwerber (maximal 20.000 € bei zwei Käufern) plus 5.000 € je Kind unter 18 Jahren, das mit einzieht — begrenzt auf die tatsächlich gezahlte Grunderwerbsteuer. Die Förderung ist ausdrücklich nicht einkommensabhängig. Wichtig: Es gibt keine Sofort-Kompensation — der Zuschuss wird erst nach dem Einzug über zehn Jahre in zehn gleichen Jahresraten ausgezahlt. Maßgeblich ist ein notarieller Kaufvertrag ab dem 01.03.2024, und es darf kein Vorbesitz an Wohneigentum bestehen, auch kein geerbtes oder in einem anderen Bundesland gelegenes. Der Antrag läuft digital über das Kundenportal der WIBank. Bundesweite Erstkäufer-Freibeträge sind bislang nur diskutiert, aber nicht beschlossen.
Vor dem Immobilienkauf prüfen
- Den Grunderwerbsteuersatz des Bundeslands kennen, in dem die Immobilie liegt.
- Alle Kaufnebenkosten einplanen — sie sind in der Regel nicht finanzierbar.
- Ausreichend Liquidität für die früh fällige Grunderwerbsteuer bereithalten.
- Bewegliches Inventar mit realistischem Wert separat im Kaufvertrag ausweisen.
- In Hessen prüfen, ob die Voraussetzungen für das Hessengeld erfüllt sind.
- Prüfen, ob der Kauf grunderwerbsteuerfrei ist (Familie, Erbschaft, unter 2.500 €).
- Bei Neubau oder Bauträger die Vertragsgestaltung auf die Bemessungsgrundlage prüfen.
- Die Unbedenklichkeitsbescheinigung abwarten — ohne sie keine Grundbuch-Umschreibung.
Kurzfazit und Ausblick
Die Grunderwerbsteuer ist der größte einzelne Kaufnebenkostenposten und schwankt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Zusammen mit Makler, Notar und Grundbuch ergeben sich rund 8 bis 15 % Nebenkosten, die aus Eigenkapital zu tragen sind. Sparpotenzial bieten der separate Inventarausweis, der maklerfreie Kauf und — in Hessen — das Hessengeld. Bundesweite Erstkäufer-Freibeträge werden seit Jahren diskutiert, sind aber Stand 2026 nicht beschlossen; planen Sie deshalb mit den heute geltenden Sätzen. Dieser Rechner liefert eine erste Orientierung und ersetzt keine Steuerberatung — bei größeren Beträgen, gemischten Erwerben oder Gestaltungsfragen sind eine Steuerberaterin oder ein Notar die richtige Anlaufstelle. Da die Grunderwerbsteuer schnell fünfstellig wird, lohnt sich die frühe Auseinandersetzung mit Bundeslandsatz, Inventaraufteilung und möglichen Befreiungen praktisch immer.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten?
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Kann man die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Quellen & Rechtsgrundlagen
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) – gesetze-im-internet.de — Originaltext
- GrEStG § 11 – Steuersatz (Länderzuständigkeit Art. 105 Abs. 2a GG) — Originaltext
- BGB §§ 656c/656d – Maklerkosten-Teilung bei Wohnimmobilien — Originaltext
- Hessisches Finanzministerium / WIBank – Hessengeld (Förderrichtlinie) — Originaltext
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