📐 Quadratmeter-Rechner

„Wie viele Quadratmeter hat die Wohnung?" klingt nach einer simplen Frage — ist es aber nicht. Denn dieselbe Wohnung kann je nach Berechnungsmethode unterschiedlich groß ausfallen. Die nackte Grundfläche (Länge × Breite aller Räume) ist nur der Ausgangspunkt.

Für Miete, Mietspiegel und Nebenkostenabrechnung zählt die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie rechnet bestimmte Bereiche nur anteilig: Flächen unter Dachschrägen, Balkone und Terrassen zählen nicht voll. Deshalb ist die Wohnfläche fast immer kleiner als die reine Grundfläche.

Dieser Rechner ermittelt zunächst die geometrische Fläche jedes Raumes (Rechteck, Kreis, Dreieck, L-Form, Trapez) und summiert sie. Bei Dachschrägen oder Balkonen teilen Sie die Fläche in Zonen auf und setzen die anrechenbaren Anteile an. So kommen Sie von der Grundfläche zur korrekten Wohnfläche — der Zahl, auf die es im Mietvertrag wirklich ankommt.

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt seit 2004, welche Flächen in welchem Umfang zur Wohnfläche gehören. Maßgeblich ist die lichte Höhe an der jeweiligen Stelle — also der Abstand von Boden zu Decke.

Voll angerechnet werden Flächen mit einer Höhe von mindestens 2 m. Liegt die Höhe zwischen 1 m und unter 2 m — der klassische Dachschrägen-Fall — zählt die Fläche nur zur Hälfte. Bereiche unter 1 m Höhe zählen gar nicht. Unbeheizbare Wintergärten und Schwimmbäder werden zur Hälfte angerechnet.

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel (25 %), höchstens jedoch zur Hälfte (§ 4 Nr. 4 WoFlV). Keller, Waschküche, Heizungsraum, Abstellräume außerhalb der Wohnung und Garagen gehören nicht zur Wohnfläche. Diese Regeln erklären, warum die Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung oft deutlich unter ihrer Grundfläche liegt.

Drei Begriffe werden gern verwechselt. Die Grundfläche ist die reine Bodenfläche eines Raumes (Länge × Breite), ohne jede Anrechnungsregel — sie ist die Basis aller weiteren Berechnungen und wird in der Architektur nach DIN 277 verwendet.

Die Wohnfläche nach WoFlV leitet sich daraus ab, rechnet aber Dachschrägen, Balkone und unbeheizte Räume nur anteilig. Sie ist die rechtlich relevante Größe für Mietvertrag, Mietspiegel, Wohngeld und Nebenkosten — und meist kleiner als die Grundfläche.

Die Nutzfläche (ebenfalls DIN 277) umfasst alle nutzbaren Flächen eines Gebäudes nach Zweck — auch Keller, Technik- und Lagerräume, die nicht zur Wohnfläche zählen. Für Mieter ist fast immer die Wohnfläche die entscheidende Zahl. Wer ein Angebot prüft, sollte deshalb klären, welcher Flächenbegriff gemeint ist — gerade bei Neubau-Exposés steht oft die größere Grund- oder Nutzfläche im Vordergrund.

Beim Selbstausmessen schleichen sich typische Fehler ein. Der häufigste: zwar von Wand zu Wand messen, aber Heizkörpernischen, Erker oder Sockelleisten falsch behandeln. Gemessen wird die lichte Bodenfläche des Raumes; die Wände selbst zählen nicht mit.

Zweiter Fehler: Dachschrägen pauschal abziehen, statt die drei Höhenzonen sauber zu trennen. Wer einfach „ein Drittel weniger" rechnet, liegt oft daneben — entscheidend sind die tatsächlichen Breiten an der 1-m- und 2-m-Linie.

Dritter Fehler: den Balkon voll mitzählen. Er gehört nur zu 25 % (höchstens 50 %) zur Wohnfläche. Und schließlich werden Räume vergessen oder doppelt erfasst — gerade bei verwinkelten Grundrissen hilft eine kleine Skizze mit nummerierten Teilflächen. Faustregel: lieber jeden Raum einzeln messen und notieren, als die Gesamtfläche schätzen. Die Skizze ist später auch der beste Beleg, falls es um eine Mietabweichung geht.

Wohnflächen im Mietvertrag sind erstaunlich oft falsch — Studien zufolge weicht bei vielen Wohnungen die angegebene von der tatsächlichen Fläche ab, meist zu Lasten der Mieter. Das ist kein Kavaliersdelikt, denn an der Fläche hängen Kaltmiete, Mietspiegel-Einordnung und die Verteilung vieler Nebenkosten.

Die Rechtsprechung zieht eine klare Grenze: Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten nach unten ab, liegt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Mangel der Mietsache vor. Die Miete kann dann um den Prozentsatz der Abweichung gemindert werden — und zu viel gezahlte Miete lässt sich unter Umständen rückwirkend zurückfordern.

Wichtig: Die 10-%-Grenze ist eine Erheblichkeitsschwelle, kein Freibetrag. Liegt die Abweichung darüber, wird der volle Unterschied relevant, nicht nur der Teil über 10 %. Vor Auszug oder Mietminderung lohnt deshalb das genaue Nachmessen.